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“150万房子”与“150万存款”留谁5年后更好?来看看内行人分析

在经历一段时间沉寂后,各地楼市开始复苏,无论是统计部门数据,还是各种机构报告,均显示楼市成交量逐渐接近正常水平。楼市走到这个关口,我们不少人就开始犯难了,到底是抓紧买房好?还是等房价回归后再买呢?

之所以出现这种顾虑,原因很现实,一方面房价快速上涨了这么多年,绝大部分地方房价都有低则几倍、多则数十倍的上涨,按房价收入比算的话,一些城市的房价已远超通行“警戒线”,房子作为一种商品,没有“只涨不跌”的道理;另一方面不少人还是按捺不住,你看,最近很多城市地价不断升温,高价地屡屡出现,连成都这样的西部城市地价都接近2万大关,面粉都这么贵了,还指望房价跌?能少涨点就不错了。

一边是商品房售价成本不断升高,另一边则是收入增长远脱离房价增长的事实,连总理都说我们有6亿人的月收入只有1000元,这1000元在中等城市租个房子都困难,其中买房自然更无从谈起。

但我们知道,房价的定价权是在开发商手里、在市场上,而不在于低收入群体里。在楼市火热期,你总能看到售楼处人头攒动的情况,如,近日杭州一楼盘总共不到1000套房子,引来了6万人报名摇号,我们可以算一算资金,按照2.8万元/平米的销售均价、平均每套100平米算,仅想买这个楼盘的资金就高达1680亿元。有时候,我们真要感叹,“贫穷真的限制了现象”。

我们还知道,就当下来说,楼市已进入相对平稳的状态,这一切均与国家持续不断的调控是分不开的。就拿北京、上海这样的一线大城市来说,房价能够保持长达2-3年没多大变动,在以往,的确不曾多见,细细分析发现,这些城市楼市调控政策最为严厉,着重从需求端抑制了房价上涨,至于供应端,发展如此成熟的大城市也不会有多大的供应增量。

不过,谁都知道,政策管制只会决定短期的楼市状态,从长远来看,房价趋势还得交由市场来决定,比如说5年以后。在内行人看来,其实这还得看影响房价涨跌的本质因素,若与存款比起来,“150万房产”和“150万存款”留哪个5年后更好?不妨来看看内行人的分析。

经研究发现,过去这么多年,M2与经济增速保持高度一致。房价快速上涨的二十年,其实也是M2高速增长的二十年。不难理解,为配合经济发展,所需要的货币量越多,受本次风波影响,我们的货币供应M2增速在2020年4月末达到了11.1%,创2017年1月以来的新高,总量从2019年末的198.65万亿元,增长到209.35万亿元,4个月时间增加了10.7万亿元。不过,我们就此认为M2就重回上升轨道的观点自然是不可取,只能说是“特殊时期的特殊举措”,从长远来看,M2还会与经济增速保持“默契”。为什么这么说呢?

假如经济增速放缓了,还保持货币供应高速增长的话,那么势必会引发严重的通货膨胀,世界上有类似国家。所以,随着我们经济增速进入“L型”,释放的货币供应量M2也会放缓,对于这一点,房君比较赞同经济学家黄奇帆的说法,未来十几年,我们的M2增速基本上等于经济增速+物价指数。比如平均经济增速5%,平均物价指数2%,那么货币供应平均增速大概就在7%上下。

由此可见,M2增速(撇除2020年这样的特殊情况),未来5年基本上在8%左右,比2017年-2019年每年8%点几稍微第一点,算合情合理。一句话,未来5年,M2的增速会放缓,但增量仍旧可观,那么意味着货币贬值速度有所放缓,但对现金的稀释仍不容忽视。

每个人或多或少都有些存款,感受最清楚,这个就简单说一下。市场上高收益的产品确实有,但高收益意味着高风险,有时候就是用本金在赌收益,对于稳健型大资金的投资者来说,一般是不敢冒险的。所以,大都要么买货币基金,要么存银行定期,按现在各种主流的存款收益,无论是存银行,还是买各种宝类的货币基金,其收益大都在3%到4%之间。

不仅如此,就大体趋势来看,随着世界主要经济体增速放缓,货币宽松趋势还会延续,这也势必会影响到我国央行的动作,其实,我们本身也面临着经济发展压力,也需要宽松的货币政策作为基础。比如,央行在5月29日发布的《中国区域金融运行报告(2020)》时称,“引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年”。很显然,引导实体企业贷款利率继续下行的动能只会增强,不会减弱,中长期看,我们或许更能理解世界上不少发达国家早已实行存款负利率了,即,存款未必有收益,还可能给银行保管费。

因而,我们未来存款的收益率大概率是一个下行走势。现在存钱跑不赢通胀,未来同样跑不过。

如果没有城市化,就不可能有房地产蓬勃发展。通过世界主要国家发展史来看,城市化是通往发达国家的必由之路,我们也正在这条路上行走。不过,截至到2019年末,全国常住人口城市化率已经达到60%,离初级发达国家城市化水平还有10个点,按照近年1%左右的速度,我们大概还需要10年达到这个水平。当然,我们还有特殊的户籍制度因素,户籍城市化率大概还差25个点左右,这里面还有多少人没买房,目前没有权威数据,但即使有5个点无房人,那么实际城市化率达到70%还得向后推5年。因而房地产保持现有需求水平再发展15年是没多大问题的。

在这里,一定有人问,现在有不少人手握多套房,如果房地产税开征,这些房子不就被逼出来了吗?其实,对于这一点,房君认为,一方面对好房子的需求一直存在,即所谓的改善需求,君不见,一个家庭确实有2-3套房子了,但有没有1套令你满意的呢?另一方面,即使后面会有不少房子抛向市场,前面不是提及还有那么多持续城市化进来的新增刚性需求嘛。

所以,千万不要认为房地产是一个没落行业,万科创始人王石早就说过房地产已经进入白银时代,实际上,从2019年超过30家销售额超千亿的数据证明,开发商们在白银时代却赚了比黄金时代多得多的钱。人家说喊活下去,不过是喊中小房企活下去,大房企的集中度还会进一步提高。所以,未来15年,房地产还会健康平稳的发展下去,那么,15年后呢?看看美国,城市化率早超80%了,该发展还是发展的,当然,再往后就跟经济和货币关联更大一些罢了。

便宜的房子几十万可以买一套,贵的房子要几百万。根据中指研究院数据显示,截至到2020年5月,全国100个城市新建住宅均价为15280元/平米,我们以此价格为例,买1套100平米左右的住宅,其总价就在150万元左右,其他价格据此理解。其实,前面已经分析了,存钱不明智,跑不过通胀,现在问题就落在要不要把这150万存款用来买房,内行人有两点看法。

1.因地制宜。前面分析的是房地产大趋势,但具体到个人买房则有所不同。随着城市化进入下半场,楼市分化越来越明显,产业基础好、发展后劲足的城市必然赢得更多的人口流入,是未来楼市的持续支撑,当然,城市发展也离不开国家政策支持,无论此前发改委发布的壮大都市圈指导意见,还是中央日前要求探索城市群内户口通迁、居住证互认制度,都指向一点,下半场的城市化重头戏就是城市群和大都市圈。按照这个思路,买房就比较好选择了。

对购房者来说,如果具备购房资格的话,就资金选择城市,城市等级越高越好,其次选择大城市群和大都市圈的卫星城,从过往经验和以后发展来看,都是一个群内或者圈内的城市,再差也有6-7成。与此对应的是,那些资源枯竭型、近年人口持续流出城市,住房面临过剩,这类城市除了工作、学习在那,而需要保留1套刚需房外,其他的资金还是投到前面说的这些地方,为了自己的将来,也为了子女。

2.量力而为。买房是家庭大事,是牵一发而动全身的事,现在买房,大多数人都是要按揭贷款的,所以,必须要考虑到月供、家庭支出跟收入的对应关系。一般来说,月供占家庭收入的50%为宜,最多不要超过70%。因为对于刚需来说,后面可能面临子女上学、赡养老人等大笔支出,所以这张弓不能拉得太满,否则,一旦断供就麻烦了。而对于投资者来讲,现在二套房贷利率都不低,杠杆率过高,一些地方的房价涨幅未必就能跑过房贷成本。

此外,就刚需购买房子大小来讲,可采取适当“跳一跳”原则。一般情况下,在同区域、同地段和品质的情况下,假如按照目前的经济能力,完全能够购买80平米的房子,建议选择提升20%的面积到100平米左右,这主要还是考虑到年轻人家庭未来几年可能添丁进口、加上老人过来照顾孩子需要更多空间,能一步到位,起码可以省去3-5年的换房成本和麻烦。

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